Comprar tu primera vivienda empieza por un presupuesto, no por una dirección.
La primera cifra útil no es el precio máximo que te gustaría pagar ni el máximo que un banco podría llegar a estudiar. Es un rango que puedas sostener con tus ingresos, tu ahorro y tu vida mensual.
Para construirlo, separa tres bloques: dinero disponible hoy, cuota mensual que podrías asumir sin quedarte sin margen y gastos que seguirás teniendo después de comprar. Si ya tienes préstamos, tarjetas o cuotas financiadas, también forman parte de la foto.
El Banco de España recuerda que las entidades estudian ingresos presentes y previsibles, gastos y compromisos antes de decidir si una hipoteca es viable. Esa lógica te sirve también antes de solicitar nada: si el presupuesto solo funciona usando todo tu ahorro y dejando una cuota demasiado ajustada, la operación puede ser frágil aunque el banco la considere estudiable.
calcula primero una horquilla de compra y conserva margen para imprevistos. Buscar vivienda después suele ahorrar más tiempo que empezar por las fotos.
El dinero que necesitas no se reduce al famoso “20%”.
Como referencia habitual, el Banco de España explica que el importe de una hipoteca suele vincularse al valor de tasación y que, normalmente, el préstamo no supera aproximadamente el 80% de ese valor. Eso ayuda a entender por qué muchos compradores necesitan aportar una parte del precio con fondos propios.
Pero incluso si consigues una financiación superior, sigues teniendo que considerar impuestos y gastos de compraventa. Además, si la tasación queda por debajo del precio pactado, la diferencia entre precio y financiación puede aumentar.
Vivienda nueva y usada no tributan igual.
La Agencia Tributaria distingue entre primera entrega de vivienda —normalmente vivienda nueva comprada al promotor— y vivienda usada. En una vivienda nueva, el comprador soporta IVA; el tipo general aplicable a la entrega de viviendas es actualmente del 10%, con el tipo reducido del 4% en determinados supuestos de vivienda protegida.
En una vivienda usada, la compra tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que se liquida ante la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde se encuentra el inmueble. El tipo y posibles beneficios fiscales dependen de la comunidad autónoma y de tus circunstancias.
En vivienda nueva también puede intervenir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados asociado a la compraventa, con regulación autonómica. Por eso un porcentaje genérico de “gastos de compra” sirve para simular, pero no sustituye el cálculo fiscal de tu comunidad y tu vivienda concreta.
La vivienda también necesita su propia “revisión de solvencia”.
Antes de comprometerte, comprueba que quien vende puede vender y que la vivienda no arrastra sorpresas que cambien la operación. El Registro de la Propiedad permite solicitar una nota simple con la identificación de la finca, titulares y derechos o cargas inscritos.
Comprueba quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos u otras limitaciones.
Pregunta por cuotas, posibles derramas y justificantes que correspondan a la operación.
Confirma si está libre de arrendatarios u ocupantes y qué se declara en la escritura.
Revisa la documentación aplicable, como el certificado energético y requisitos autonómicos.
El Notariado explica que en la escritura pública el notario verifica, entre otras cuestiones, identidad y legitimación de las partes, título del vendedor, cargas, cuotas de comunidad, referencia catastral y determinada documentación de la vivienda.
Las arras no son obligatorias, pero lo que firmas sí te obliga.
El Consejo General del Notariado recuerda que el contrato de arras no es obligatorio, aunque es muy frecuente, y que se trata de un contrato válido desde el momento en que se firma. Por eso no conviene tratarlo como una simple “reserva” informal.
Antes de firmar, revisa qué importe entregas, qué tipo de arras se pacta, qué plazo hay para escriturar, qué ocurre si una de las partes incumple y qué sucede si necesitas financiación y finalmente no la obtienes. Si quieres que la compra dependa de conseguir una hipoteca en ciertas condiciones, esa situación debe quedar correctamente contemplada en el contrato; no la des por supuesta.
La hipoteca se aprueba por tu solvencia y se apoya en la tasación.
Cuando solicitas financiación, la entidad estudia tus ingresos, activos, gastos y compromisos, y puede consultar deudas registradas en CIRBE. La vivienda se tasa mediante una sociedad homologada; la tasación sirve al banco para valorar la garantía y condiciona el importe financiable.
El Banco de España señala que, si la operación es viable, la entidad debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con la información personalizada de la oferta. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado y debe entregarse con una antelación mínima de diez días respecto de la firma, junto con la FiAE y el resto de documentación precontractual exigible.
Antes de firmar el préstamo, el notario verifica que has recibido la documentación y te asesora mediante el acta previa prevista por la normativa.
no te quedes solo con la cuota o el TIN. Revisa también TAE, plazo, comisiones, productos vinculados, porcentaje financiado y coste total.
No mezcles los gastos de comprar la casa con los gastos de formalizar la hipoteca.
Son dos operaciones relacionadas, pero no idénticas. Los impuestos y determinados gastos de la compraventa corresponden al proceso de adquirir la vivienda. En cambio, para la formalización del préstamo hipotecario, el Banco de España resume que el cliente paga la tasación y la entidad asume los costes de notario, registro, impuestos y gestoría de la hipoteca conforme al régimen vigente.
Esto no significa que “comprar con hipoteca” no tenga gastos para el comprador: los costes propios de la compraventa siguen existiendo. La distinción evita contar dos veces algunas partidas o asumir que el banco paga también los impuestos de comprar la casa.
Si el ahorro es el problema, revisa ayudas y avales antes de descartarte.
La línea estatal de avales para primera vivienda está dirigida a determinados jóvenes y familias con menores a cargo que cumplen los requisitos del programa. La adenda publicada en 2026 prorrogó el plazo de formalización de operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027.
El aval puede facilitar que el préstamo alcance un porcentaje superior al habitual y, para operaciones elegibles, el importe financiado puede llegar al menor entre el valor de tasación y el precio de adquisición. Pero no obliga a una entidad a conceder la hipoteca, no sustituye su estudio de solvencia y no cubre impuestos ni otros gastos de compra.
También pueden existir programas autonómicos, tipos fiscales reducidos u otras medidas según territorio y perfil. Comprueba siempre la convocatoria y normativa vigentes de tu comunidad.
De “quiero comprar” a tener las llaves: diez pasos sin saltarte lo importante.
Prueba un escenario antes de decidir qué viviendas mirar.
Ajusta precio, financiación, ahorro e ingresos. El resultado no predice una aprobación bancaria: sirve para visualizar cuánto efectivo inicial podrías necesitar y qué cuota saldría en un escenario simplificado.
Mi primera vivienda en España
El porcentaje de costes es una hipótesis simplificada. Los impuestos y gastos reales dependen del tipo de vivienda, comunidad autónoma y circunstancias personales. La cuota no incluye seguros, comisiones ni posibles vinculaciones.
si el efectivo inicial sale muy por encima de tu ahorro, revisa precio, porcentaje financiado y programas disponibles. Si lo que se dispara es la cuota, una financiación mayor puede reducir la entrada pero no resolver el problema de capacidad mensual.
Comprueba estas diez cosas antes de cerrar tu primera compra.
Dudas habituales al comprar la primera vivienda en España.
No hay una cifra universal. Depende del porcentaje financiado, del precio y de los impuestos y gastos aplicables. Un escenario habitual usa el 80% de financiación como referencia, lo que deja un 20% de precio sin financiar, pero la operación real puede ser diferente.
La primera entrega de vivienda tributa por IVA; el tipo general vigente es del 10%, con un 4% para determinados supuestos de vivienda protegida. Además, la compraventa puede estar sujeta a AJD conforme a la normativa autonómica.
La compra de vivienda usada tributa por ITP, que se liquida ante la Hacienda de la comunidad autónoma donde está el inmueble. El tipo y posibles beneficios dependen del territorio y de tus circunstancias.
No. El contrato de arras no es obligatorio, aunque es muy habitual. Si se firma, es un contrato válido y sus consecuencias dependen de lo pactado, por lo que conviene revisarlo antes de entregar dinero.
En la formalización del préstamo hipotecario, el Banco de España resume que el cliente asume la tasación y la entidad paga notario, registro, impuestos y gestoría de la hipoteca. Esto es distinto de los impuestos y gastos propios de la compraventa.
Puede haber operaciones con financiación superior al 80% y programas de avales que reduzcan la aportación al precio, pero dependen de requisitos y aprobación de la entidad. Los impuestos y otros gastos de compra siguen necesitando financiación propia en muchos casos.
Revisión editorial de esta guía de Hogareza.
Ver perfil en LinkedIn ↗Fuentes y actualización
- Agencia Tributaria — Compro una vivienda: IVA o ITP.
- Consejo General del Notariado — Comprar una vivienda.
- Colegio de Registradores — Nota simple y Registro de la Propiedad.
- Banco de España — La tasación no solo es un mero trámite.
- Banco de España — Contratación de la hipoteca.
- Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca.
- BOE — Adenda 2026 de la Línea de Avales para primera vivienda.
Última revisión editorial: 30 de septiembre de 2026. Los impuestos, beneficios fiscales, ayudas y condiciones hipotecarias pueden variar según comunidad autónoma, tipo de vivienda, entidad y situación personal. Contenido informativo y orientativo; no sustituye asesoramiento financiero, fiscal o jurídico individual.
